Wiener Zinshausmarkt 2025: Zurück zu den Fakten
Analyse: Der Wiener Zinshausmarkt 2025 hat die Spekulation beendet. Er teilt sich in zwei Hälften und honoriert nur noch Fakten, Stabilität und Eigenkapital. Das Gesamtvolumen liegt aktuell bei € 1,292 Mrd. (YTD).
Wien rechnet wieder – nach einem turbulenten Jahr für die Immobilie mit einigen Aufs und Abs. Politisch gab es in Österreich einigen Widerstand, der Immobilienbesitzer schwer belastet und vor allem das Wiener Gründerzeithaus traf. Klar, das wurde eingepreist, aber zumindest teilweise rasch verdaut.
Die Zinsen gaben hingegen Auftrieb. Der 6-Monats-EURIBOR fiel von ca. 2,6 % (Januar 2025) auf aktuell ca. 2,15 % (Dezember 2025), was die kurzfristige Refinanzierung spürbar erleichterte. Langfristfinanzierungen hingegen zeigten ein differenziertes Bild, das sich änderte: Der 10-Jahres-Zinsswap kletterte von ca. 2,1 % (Dezember 2024, niedriges Niveau) auf aktuell ca. 2,9 % (Dezember 2025). Diese divergierende Entwicklung hat die Kalkulationen stark beeinflusst. Daher gilt festzuhalten, dass sich die Finanzierungslandschaft nicht wesentlich gebessert hat – weder in der Zinsbelastung noch in der Bereitschaft der Banken neue Kredite zu vergeben. Gerade unter dieser Betrachtung ist es daher bemerkenswert, dass es einen deutlichen Aufschwung am Zinshausmarkt gegeben hat:
Die 200 Transaktionen bis heute zeigen: Der Markt ist zur Substanz zurückgekehrt. Was zählt, ist der sofort tragfähige Ertrag. Vage Zukunftshoffnungen werden nicht mehr eingepreist – die Preislandschaft hat sich der Finanzierungsrealität angepasst. Die Wirtschaftlichkeit des Hauses steht im Zentrum.
I. Die zwei Geschwindigkeiten: Großdeals vs. Gründerzeit
Der Markt ist klar in zwei Hälften geteilt, die sich das Volumen fast exakt teilen:
| Segment | Volumen (Mio. €) | Deals (Anzahl) | Charakteristik |
| Institutioneller Neubau (Großdeals) | 647,0 | 23 | Fokus auf Planbarkeit und Skalierung (1110, 1220). Keine Gründerzeithäuser, sondern Blockobjekte. |
| Klassisches Zinshaus-Segment | 645,4 | 177 | Das stabile Fundament. Zuschlag nur bei sofort tragfähigem Ertrag. |
II. Die Akteure: Firmen kaufen, Private verkaufen (Betrachtung exkl. Großdeals)
Die Struktur zeigt eine Dominanz des professionellen Kapitals beim Ankauf:
- Käuferseite (Anzahl): Firmen dominieren (ca. 81,0 %).
- Verkäufer-Volumen: Firmen dominieren das Volumen (ca. € 944,5 Mio. dank Großdeals).
- Verkäufer-Anzahl: Private führen in der Anzahl der Einzeltransaktionen (ca. 45,0 %) – viele kleinere Fälle.
III. Detail-Analyse: Das klassische Zinshaus nach Bezirk
Die 177 Zinshaus-Deals zeigen, wo das professionelle Kapital einsteigt (geordnet nach PLZ).
| Bezirk (PLZ) | Deals (Anzahl) | Volumen (Mio. €) | Dominanter Käufer (Anzahl) | Dominanter Verkäufer (Anzahl) |
| 1. Innere Stadt | 5 | 55.5 | 3 Firma | 2 Firma, 2 Versicherung |
| 2. Leopoldstadt | 6 | 19.5 | 5 Firma | 5 Privat |
| 3. Landstraße | 13 | 65.9 | 11 Firma | 7 Privat |
| 5. Margareten | 6 | 21.1 | 4 Firma | 4 Firma |
| 9. Alsergrund | 10 | 85.3 | 7 Firma | 7 Firma |
| 10. Favoriten | 12 | 24.8 | 12 Firma (100%) | 6 Privat |
| 12. Meidling | 10 | 18.2 | 9 Firma | 7 Privat |
| 13. Hietzing | 10 | 40.8 | 4 Firma, 4 Privat | 4 Privat, 3 Versicherung |
| 14. Penzing | 5 | 6.6 | 5 Firma (100%) | 4 Privat |
| 15. Rudolfsheim-Fünfhaus | 11 | 33.0 | 9 Firma | 7 Privat |
| 16. Ottakring | 20 | 46.2 | 14 Firma | 10 Privat |
| 17. Hernals | 11 | 23.9 | 9 Firma | 6 Privat |
| 18. Währing | 8 | 23.1 | 5 Firma | 7 Privat |
| 20. Brigittenau | 12 | 36.3 | 10 Firma | 8 Privat |
| 21. Floridsdorf | 8 | 15.5 | 7 Firma | 6 Privat |
| 23. Liesing | 7 | 7.7 | 4 Firma | 4 Privat |
IV. Was 2025 zählt: Die vier Grundsätze
Der Markt hat vier Grundsätze etabliert, die für jede Transaktion entscheidend sind:
- Realistischere Preise: Die Anpassung an die aktuellen Finanzierungsrealitäten schafft Raum für faire Verhandlungen.
- Eigenkapital als Währung: Wer EK-stark ist, entscheidet schneller und sichert sich den Zuschlag.
- Potenzial muss belegt sein: Mietsteigerungen oder Ausbau werden nur honoriert, wenn Genehmigungen, Plan und Budget bereits stehen.
- Unterlagen schlagen Erzählungen: Lückenlose, prüfbare Dossiers (Mietlisten, Energiepfad, Capex-Plan) sind die beste Werbung.
V. Die Lesart für Investor:innen und Eigentümer:innen
Für Eigentümer:innen
Ein Preis mit Fundament trägt weiter als ein Wunsch. Wer lückenlose Unterlagen liefert und plausibel rechnet, erzeugt Wettbewerb und erzielt einen fundierten Preis. Die Zeit des Hoffens ist vorbei, die Zeit des Belegens ist da.
Für Investor:innen
Die Chancen liegen dort, wo Belege liegen.
- Auswahl ist zurück: Es gibt wieder eine spürbare Auswahl an schönen Häusern auf dem Markt.
- Wettbewerb ist real: Wer glaubt, als Käufer allein zu sein, irrt. Gute Häuser erzeugen echten Wettbewerb und erfordern dennoch eine rasche Entscheidungsfindung.
- Eigenkapital bestimmt: Die Entscheidung fällt zugunsten jener, die durch hohe Eigenkapitalquote finanzierungsunabhängiger und schneller agieren können.
VI. Ausblick 2026: Konsolidierung und Selektion
Das kommende Jahr wird von der Konsolidierung der 2025 neu eingepreisten Niveaus geprägt sein:
- Top Lage und Top-Substanz wird ihre Preise halten.
- Die Energiewende wird relevanter und wird Kaufentscheidungen beeinflussen: Häuser ohne klaren, belegbaren Energiepfad werden nur mit Preisabschlag veräußerbar sein.
- Keine Spekulation: Der Markt wird diszipliniert und berechenbar bleiben.
Zusammenfassend lässt sich sagen: 2025 markierte die Trendwende, mit signifikant wiederkehrenden Aktivitäten auf dem Zinshausmarkt. 2026 wird im Zeichen der konsolidierten Fortführung dieser neuen Marktgegebenheiten stehen.